買二手期房(fáng) 房(fáng)主悔約拒過戶 ♣£§♥ （期房(fáng)交易是(shì)否合✔∑$<法有(yǒu)效？）

随著(zhe)房(fáng)地(dì)産市(s£>÷§hì)場(chǎng)的(de)持續升溫，購(gòu)∏×λ÷買期房(fáng)或者二手房(fáng)時(shí)♥β需要(yào)注意的(de)法律問(wèn)題"•♣被不(bù)斷地(dì)提起，但(dàn)除了(le)期房(fáng)和(hé)二手房(× fáng)之外(wài)，二手期房(fáng)買賣也(yě)存♥ 在諸多(duō)法律風(fēng)險，如(rú)期房(fáng)的(de)交付、β♦ ®辦理(lǐ)産權登記的(de)時(shí)間(jiāλ£∞n)無法确定，出現(xiàn)質量問(wèn)題難以維權，易出現★σ(xiàn)“一(yī)房(fáng)二賣”，房(fáng)屋被債權™↔人(rén)強制(zhì)執行(xíng)，Ω 原購(gòu)房(fáng)人(rén)逾期還(hái)貸等問(wèn)®← 題。今天本報(bào)請(qǐng)來(lái)律師(shī)✘₩與大(dà)家(jiā)一(yī)起探討(tǎo)二手期ε←‍γ房(fáng)買賣的(de)法律風(fēng)險。

二手期房(fáng)買賣存在哪些(xiē)法律風(fēng)險？

1.期房(fáng)的(de)交付、辦理(σ₽lǐ)産權登記的(de)時(shí)間(jiān)無法确定：由于'∞期房(fáng)的(de)交房(fáng)時(shí)間 φ≤★(jiān)無法掌控，一(yī)旦房(fáng)屋的(de)建設期較長(≈§Ω&cháng)，房(fáng)價上(shàng)漲，原購(gòu)房(  fáng)人(rén)易出現(xiàn)違約心理(lǐ)，導緻其不✔≠§(bù)配合二手期房(fáng)買受人(rén)$≤π辦理(lǐ)房(fáng)屋産權變更登記>π  ，使得(de)二手期房(fáng)買受人π↔(rén)的(de)物(wù)權權益處于危機(jī)狀态。

2.出現(xiàn)質量問(wèn)題難以≤Ω★©維權：一(yī)旦交付的(de)期房(fán←¶♠>g)出現(xiàn)質量問(wèn)題，因不(bù)是(shì‍$←₩)一(yī)手房(fáng)屋買賣合同相(xi☆$βàng)對(duì)人(rén)的(de)二手期房(fáng)買受人(réσ↕☆↔n)很(hěn)難直接向房(fáng)地(dì)産開(kāi)發商主張維權。

3.易出現(xiàn)“一(yī)房(fáng)二賣”：因期房(f∞£áng)的(de)交付時(shí)間(jiān)不(bù)确定£→ 且沒有(yǒu)房(fáng)屋産權證，導緻±★二手期房(fáng)買受人(rén)沒有(yǒu)物(wù)權保☆÷障，極易出現(xiàn)原購(gòu)房✔₽↓→(fáng)人(rén)将期房(fáng)再高(γ§↓♦gāo)價受讓他(tā)人(rén)的(d  ↑e)法律風(fēng)險。

4.房(fáng)屋被債權人(rén)強制(zhì)執行(xín ¶πg)的(de)法律風(fēng)險。

5.原購(gòu)房(fáng)人(rén)逾期還(hái)貸的(de)法律風"§(fēng)險：如(rú)果原購(gòu)房(fáng)人©ε☆(rén)是(shì)以銀(yín)行(xíng)貸♣λ∞款方式支付房(fáng)款，在期房(fá€₩Ω$ng)辦理(lǐ)産權變更登記之前，二手期房(fáng)買受人(ré™β®n)無法直接向銀(yín)行(xíng)還(há™≠i)貸，如(rú)果原購(gòu)房(fáng)人(ré✘§n)不(bù)按期償還(hái)貸款，二手期房(fáng)買受人(rén)将÷∞©面臨銀(yín)行(xíng)對(duì)期房(fáng)"✔行(xíng)使抵押權利、不(bù)能(nε ₽'éng)取得(de)房(fáng)屋所有(yǒu)權的(d•π‌≈e)法律風(fēng)險。

中介人(rén)員(yuán)買二手期房(fáng)房¥<(fáng)主反悔拒絕過戶

任某是(shì)某房(fáng)地(dì)産‌≈'δ中介公司的(de)工(gōng)作(zuò)人(rén)員(yuán)，®≥¶ 2015年(nián)，他(tā)打算(suàn)購(gòu)房(fáng) φ∞，後在其工(gōng)作(zuò)的(de)中介公司房Ωπ ↑(fáng)源中選中了(le)一(yī)套房(fáng)屋，此÷∏房(fáng)屋的(de)所有(yǒu)權人(rén)為(wèi'± ")張先生(shēng)。不(bù)久後，任某與®∏張先生(shēng)簽訂了(le)合同。合同約定了(le)房(&₽∞fáng)屋總價、首付金(jīn)額，并約定餘款通(tōng)過貸款方式支付。δ♠✔ε該房(fáng)屋當時(shí)開(kāi)發商已π↓₩将鑰匙交付給張先生(shēng)，但(dàn)♠$γ是(shì)房(fáng)産證還(hái)未拿(•••ná)到(dào)，雙方約定在張先生(s♠•hēng)取得(de)産證後10日(rì)辦理(lǐ)過戶手續。合同™​♦簽訂後，任某就(jiù)依約向張先生(shēng)支付了(le)購(×​ ↕gòu)房(fáng)的(de)首付款，張先生(shēng)也(yě)将←π房(fáng)屋交付給了(le)任某居住使用(yòng‍ε)。不(bù)久後張先生(shēng)取得(de)了(le)該房(fánγ​λΩg)屋的(de)房(fáng)産證，後卻提出雙方在簽φ 訂合同時(shí)房(fáng)屋尚未取得(de)産權Ωπε™證，任某作(zuò)為(wèi)房(fáng)地(dì)™π産中介公司從(cóng)業(yè)人(rén)員(yuán)購(gòu)買自β α(zì)己公司客戶的(de)房(fáng)屋屬于違規操作(zuò☆&£λ)，因此不(bù)同意與任某辦理(lǐ)過戶手續。

律師(shī)說(shuō)法

天津君薦律師(shī)事(shì)務所趙治國(guó‍♦)律師(shī)表示，本案例的(de)争議₩↓↔(yì)在于任某與張先生(shēng)原先✘‌簽署的(de)購(gòu)房(fáng)合同是(shì)否有(yǒu)效∞÷。根據《合同法》第52條之規定：“有(yǒu)下(xià)列情形之一(yī)Ω¥•的(de)，合同無效：

(1)一(yī)方以欺詐、脅迫的(de)手段訂立合同，損害國(♠₽guó)家(jiā)利益；

(2)惡意串通(tōng)，損害國(guó)家(jiā)、≈•≤集體(tǐ)或者第三人(rén)利益；

(3)以合法形式掩蓋非法目的(de)；

(4)損害社會(huì)公共利益；

(5)違反法律、行(xíng)政法規的(de)強制(zβ¶​£hì)性規定。”

雖然簽訂合同時(shí)，張先生(shēng)并未π★£取得(de)産權證，但(dàn)是(shì)沒有(yǒu)法≥↕‍≠律、行(xíng)政法規強制(zhì)性規定，此類房(fáng)屋不(×≤bù)允許簽訂房(fáng)地(dì)産買賣合 →→同，而且該房(fáng)地(dì)産買賣合同中已經約定等張$€先生(shēng)取得(de)産權證之後辦<≠×理(lǐ)過戶手續，屬于附條件(jiàn)的(de)♦↓​民(mín)事(shì)法律行(xíng)為<>≤(wèi)，同時(shí)張先生(shēng)取得(de)π✘>★産權證是(shì)可(kě)以預期的(de)，也(yěφ←​☆)就(jiù)是(shì)說(shuō)條件(jiàn)是(shδ★$≈ì)可(kě)以成就(jiù)的(de)，因此該房(fáng)地(dì)産買賣合同應當屬于合法有(yǒu)效。另外(wài)，張先生(shēng)所質疑的(de)任某是(shì)房(fá ♥ng)地(dì)産中介公司的(de)員(yuán)工(gōng)，但(dàו₹φn)在這(zhè)次房(fáng)屋買賣的(de)過程中®§，不(bù)存在違規行(xíng)為(wèi)。因此任某有(yǒu)權要(yào)求張先生(shēng)繼續履​±行(xíng)合同，配合其辦理(lǐ)過戶手續。

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